La baisse des prix des logements anciens : point sur l indice de la FNAIM

Date de parution : 01-09-2009

Selon l'étude mensuelle des prix de l'ancien publiée par la Fédération nationale de l'immobilier, le mois d'août, malgré un baromètre grimpant vers la canicule, affiche la baisse : -1,2% par rapport à la légère hausse de juillet.

Selon la FNAIM, les prix de l'ancien, toujours en fort repli sur un an, sont repartis à la baisse au mois d’août : -1,2%. Le recul est quasiment équivalent pour les maisons et les appartements : respectivement -1,3% et -1,1%.

La nouvelle baisse se traduirait par un mouvement de stabilisation… des prix à court terme. La pression à la hausse des prix, observée au 2^ème trimestre 2009 enregistrant + 3,9%, est atténuée par ces évolutions augmentant la difficulté des prévisions pour les mois à venir.

Sur un an, les prix affichent un recul de 7,2% pour les appartements et une baisse de 8,9% pour les maisons, après une dizaine d’années de hausse ininterrompue : en 2004, le record avec 15,5%, et même 2007 et ses +3,6%.

La publication par la FNAIM de son indice mensuel des prix dans l'ancien ne met pas fin à la polémique du printemps dernier sur la fiabilité de ses calculs, l'échantillon des transactions observé se rétrécissant. Avril ne voyait pas la vie en morose, mais en rose avec une hausse des prix de 3%. L'embellie alors que l'organisation professionnelle a pris acte, dès l'automne 2008, de la baisse générale du mètre carré. Les beaux jours d'avril laissent sceptiques, même Henry Buzy-Cazaux, alors délégué général, qui refuse de cautionner le pourcentage, et font souffler un vent de stupeur et de critiques. Les notaires affichent, sur la durée, des augmentations encore plus importantes. Voilà comme un soutien, un preuve contre les accusations de maximisation des hausses de prix par intérêt commercial.

Pourtant le doute est installé. La chute des volumes est un signe avant-coureur d'une crise immobilière, laquelle est généralement avérée lorsque les prix baissent aussi. En octobre 2008, la FNAIM annonce la crise actuelle, manifestée par une baisse du nombre de ventes dès 2007, suivie au 3^ème trimestre 2008 par le recul des prix. Même annonce des notaires et de l'Insee à l'indice commun,... 6 mois après, en avril 2009. Ce décalage de six mois dans l'observation du marché n'est pas problématique en cas d'évolution régulière, que la tendance soit haussière ou baissière, mais crée la confusion en cas de retournement, des chiffres contradictoires, à cause de l'intervalle, pouvant être publiés le même jour, comme ce 7 octobre 2008. Ce mardi publie :

- le moral au beau fixe de l'Insee et sa hausse trimestrielle de 0,4%, selon les prix des actes de vente (intervenant en moyenne 100 jours après la signature de l'avant-contrat) signés au 2^ème trimestre 2008,
ainsi que :
- le moindre optimisme des agents immobiliers au recul de -2,9%, selon les prix des promesses de vente ou des compromis de vente signés au 3^ème trimestre 2008. Entre la promesse de vente et l'acte de vente définitif, le prix de vente ne varie généralement pas. En revanche, la vente peut être annulée. Avec des choux et des carottes, impossible de comparer ce qui est comparable, et de ne pas remettre en cause, en l'absence de parallèles et d'explications, la pertinence des statistiques de la Fédération.

Les indicateurs de la FNAIM sont plus sensibles au retournement, mais la qualité de l'indice reste fiable selon Nicolas Thouvenin, pour qui la baisse des références mensuelles, officiellement passées de 12 000 à moins de 6 000 ces derniers mois (l'indice mensuel des prix de l'ancien qui indiquait encore pour mai un "marché observé au cours du mois précédent sur la base d’un échantillon représentatif de l’ensemble des transactions réalisées par les professionnels de la FNAIM et constitué, chaque mois, d’environ 10 000 à 12 500 ventes" indique désormais, depuis l'indice de juin, un échantillon de transactions "d'environ 5 000 à 10 000 ventes"), conserve représentativité, exactitude et rigueur statistique : pour être significatif, un indicateur doit être représentatif de 5% de la cible étudiée or, d'après le délégué général adjoint de la FNAIM, sur un volume de 500 000 transactions (estimation 2009 des notaires), les données de la Fédération nationale de l'immobilier sont représentatives de 12% du marché. René Pallincourt, le président de la FNAIM souligne que l'indice FNAIM n'affirme pas des prix mais exprime les tendances qui impriment le marché de l'immobilier ancien.