Transformer une boutique en logement

Date de parution : 21-02-2006

En marge des logements classiques que sont les maisons bourgeoises cossues ou les somptueux appartements haussmanniens, d'autres types de logements, plus atypiques, sont apparus depuis une petite trentaine d'années. Ce furent d'abord les chambres de service, au dernier étage des immeubles, qui ont été happées pour être transformées en grands appartements sous les toits. Mais la configuration même du produit restait très traditionnelle.

Dans les années 80, c'est un vrai raz-de-marée qui s'est emparé des anciens ateliers métamorphosés en logements : imprimeries, menuiseries, ateliers de maroquinerie, d'ébénisterie ont été achetés par des précurseurs que l'on ne nommait pas encore « bourgeois-bohêmes » mais plutôt « originaux ».

Parallèlement, le marché des ateliers d'artistes se développait, encore réservé à quelques initiés. La fermeture de petites usines ou de garages, dans des communes proches de Paris comme Levallois, Montrouge, Ivry laisse à l'abandon de grandes surfaces désaffectées. Pas pour longtemps puisque ces lofts sont rapidement repérés par des amateurs d'espace.

A force d'être quadrillés, tous ces produits atypiques s'avèrent rares, surtout dans leur « jus ». Restait alors à dénicher un nouveau créneau « vierge ». C'est désormais en cours avec les murs de boutique à transformer en logement. La mode n'est pas uniquement parisienne. Dans toutes les villes, il existe des murs de boutique qui ne trouvent plus preneurs parmi les commerçants. Un peu partout en effet fleurissent des panneaux « boutique à vendre ». Certains commerces comme la mercerie, la quincaillerie, la cordonnerie, la serrurerie et même les fameux « marchands de couleur » sont tombés en désuétude et disparaissent, victimes des grandes surfaces, d'autres subissent les changements de mode de vie, lorsque des rues autrefois passantes deviennent plus résidentielles et attirent moins le chaland. Un nouveau marché émerge donc.

Les éléments qui font le prix Décrocher la perle rare n'est pas pour autant chose facile. De nombreuses échoppes sont minuscules, étroites, sombres et sans sous-sol. Les petites annonces regorgent d'ailleurs de petites unités allant de 22 à 44 mètres carrés, inoccupées depuis longtemps. Là, le prix du mètre carré est imbattable, mais le local sera difficile à aménager et il faudra prévoir de lourds travaux. L'idéal est une boutique prolongée par des réserves sur cour, disposant d'un sous-sol et ayant pignon sur une petite rue peu passante et donc peu bruyante. Dès lors la petite boutique de quartier devient un petit nid douillet facilement aménageable : en sous-sol, salle de jeux ou salle de home cinéma, voire salle de bain, hammam ou sauna ; en rez-de-chaussée côté rue, les pièces à vivre et côté cour, les chambres. Dans ce cas, le prix ne correspondra pas à celui d'un rez-de-chaussée mais à celui d'un bien original à fort potentiel.

Pour tenter d'acheter au juste prix, plusieurs éléments sont à prendre en compte. Côté emplacement, une boutique donnant sur une grande artère ou sur une place de marché subit de plein fouet les nuisances diurnes et nocturnes ; à l'inverse, une petite échoppe perdue au fond d'une impasse et donc isolée de tout bruit voit sa cote remonter surtout aux beaux jours, le vendeur laissant miroiter à l'acheteur la possibilité « d'agrandir » son espace de vie en installant dehors tables et chaises. Mais le must est bien sûr la cour privative.

Côté habitat proprement dit, tout dépend de la surface mais aussi de la possibilité d'agencement : tout ce qui est en rez-de-chaussée se vend au même prix sauf les mètres carrés donnant sur cour privative qui peuvent se négocier très chers. Le prix des sous-sols ou des entresols est inférieur à celui des rez-de-chaussée, mais là encore, l'écart de prix entre divers sous-sols peut être important (taille, hauteur sous-plafond, possibilité d'aménager de vraies pièces, véritable escalier ou échelle, zone inondable...).

D'autres critères participent également au prix : la devanture, par exemple, dans la mesure où des vitrines apportent de la clarté ; une entrée sur rue doublée d'une entrée sur les parties communes pour bénéficier de deux entrées mais aussi pour éviter de remonter à chaque allée et venue nocturne un éventuel store métallique protégeant la ou les vitrines ; l'importance des travaux avec, à la clé, pour les vieilles boutiques, la nécessité de créer les sanitaires, de refaire tout le système électrique, de penser le chauffage sachant qu'en rez-de-chaussée et à fortiori en sous-sol, l'humidité est plus importante qu'à l'étage et que les travaux (descente des matériaux, des outils...) sont plus pénibles.

Les documents à obtenir Une boutique est rarement isolée. Elle fait souvent partie d'une copropriété et est inscrite dans le règlement en tant que magasin. Avant toute signature, l'acquéreur doit avoir l'accord écrit de la copropriété pour transformer l'ancienne mercerie, boulangerie ou serrurerie en logement. Par ailleurs, même sans toucher à la façade, il faut demander auprès de la préfecture un changement d'affectation du bien. Il s'agit en fait d'une simple formalité et la transformation est rarement refusée. Seul handicap, l'obtention de ce papier demande des mois, ce qui retarde d'autant la vente. Certains vendeurs possèdent déjà les deux documents et peuvent s'en servir pour faire pression sur le prix. Mais c'est aussi, pour l'acquéreur, le prix de la tranquillité.

Elisabeth Lelogeais
SeLoger – Février 2006